Частая смена собственников несет потенциальные риски. Множество быстрых сделок по купле-продажи недвижимости неминуемо увеличивает вероятность обжалования одной из таких сделок, что прервет всю цепочку. Главная задача – обеспечить стабильность аренды, исключить вмешательство в деятельность ресторана посторонних лиц, в том числе и прошлых собственников.
Следующим важным и наиболее сложным шагом является проверка судебных процессов, предметом спора в которых выступало помещение. Вы должны удостовериться, что право собственности на эту недвижимость не оспаривалось и не приобреталось в результате состязательного судебного процесса. Помните, что каждый судебный акт может быть обжалован, а результат пересмотрен по вновь открывшимся обстоятельствам. Каждый судебный процесс о правах на такую недвижимость следует изучать в индивидуальном порядке, и наличие таких споров само по себе не должно выступать поводом для отказа от аренды. Но о таких судебных процессах необходимо знать и принимать решение в каждом отдельном случае в зависимости от обстоятельств дела.
Для поиска прошедших и действующих судебных процессов вам необходимо знать о двух правилах рассмотрения дел судами – правила о территориальной и родовой подсудности. Родовая подсудность (ранее использовался термин подведомственность, который и на данный момент широко применяется в нормативных актах и работе практикующих юристов) отвечает за определение уровня, компетенции и назначения суда, который рассматривает то или иное дело. Территориальная подсудность определяет конкретный суд по территориальному признаку.
Иски о правах на недвижимость подлежат рассмотрению по правилам исключительной территориальной подсудности, такие дела рассматривают суды, по месту нахождения которых находится объект недвижимости. К примеру, иск о правах на недвижимость в Санкт-Петербурге не будет рассматриваться в Москве.
Родовая подсудность исков относит споры к компетенции районных судов и судов общей юрисдикции. К примеру, мировой суд не сможет рассматривать такой иск. В редчайших случаях в качестве суда первой инстанции такой спор может быть рассмотрен судом апелляционной инстанции (суд города федерального значения, верховный суд республики, краевой, областной суд…), но это настолько эксклюзивный случай, что брать его во внимание нет необходимости.
Таким образом, зная всех прошлых и нынешнего собственников, а также адрес объекта недвижимости, можно установить, оспаривались ли когда-либо на него права. Поиск дел осуществляется отдельно в общей картотеке арбитражных дел и в базе данных конкретного районного суда по месту нахождения недвижимости.
Поиск по картотеке арбитражных дел: