Арендодатель – лицо, с которым вы вступаете в договорные отношения, которому будете платить аренду и который обязан передать в пользование помещение. Следует безошибочно ответить на вопросы: кто перед вами и какие у него полномочия?

В первую очередь важно выполнить главный шаг – заказать выписку из ЕГРН.
ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости, который содержит сведения об объектах и предоставляет о них достоверные данные.
Поскольку свидетельства о государственной регистрации права собственности в России больше не выдают, выписка из ЕГРН остается единственным надлежащим подтверждением права собственности. Выписку можно заказать на сайте Росреестра, поиск осуществляется по кадастровому номеру или адресу, но это менее удобно.

Из выписки следует, кто является собственником и какие обременения содержит объект недвижимости. К примеру, ипотека или арест, наложенный судебным приставом.

Это достоверный источник, и вы вправе на него полагаться. После установления истинного собственника помещения необходимо его проверить, а также установить полномочия представителя, если договор будет заключаться им.

Проверку контрагента на благонадежность следует проводить по алгоритму, который мы для вас подготовили. Он же поможет вам себя обезопасить, если собственник недвижимости – компания. После того как вы определили благонадежность собственника, необходимо установить полномочия представителя:

- Генеральный директор в силу закона осуществляет полномочия без доверенности. Запросите копию устава компании, копию приказа о назначении генерального директора и копию его паспорта – эти документы также необходимо сверить с оригиналами и установить подлинность.

- Также сделка может быть заключена собственником в лице представителя по доверенности. Необходимо получить копию паспорта представителя, а также копию доверенности. Нотариальную доверенность проверьте с помощью реестра Федеральной нотариальной палаты.

Письменную доверенность, не заверенную нотариусом, проверьте в Вестнике государственной регистрации:

Эти сервисы находят сообщения об отмене доверенности той или иной компанией. Если соответствующие публикации не найдены, у вас нет оснований полагать, что представленная доверенность недостоверна.

Таким образом, важно верно установить, кто именно является собственником недвижимости и кто осуществляет полномочия по заключению сделки.

При проверке доверенности следует внимательно с ней ознакомиться: документ должен содержать однозначное указание на право заключать от имени доверителя договоры аренды в отношении конкретного объекта недвижимости.

Если затруднений на этапе проверки владельца недвижимости не возникло, следует перейти к проверке самого помещения. В выписке из ЕГРН содержатся сведения о дате возникновения права собственности:

Если недвижимость находится в собственности короткий срок, запросите документы, на основании которых право возникло (к примеру, договор купли-продажи), а также подтверждение оплаты предыдущему собственнику. Другими словами, удостоверьтесь, что перед предыдущим собственником рассчитались и он не попытается вернуть помещение, обжаловав сделку.

Также в выписке могут содержаться сведения об обременениях и ограничениях, наложенных на объект недвижимости. К примеру:

Договоры аренды, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации, об этом также будут содержаться сведения в выписке:

Также стоит заказать еще один документ – историческую выписку из ЕГРН. Из этой выписки вы узнаете, кто и когда являлся собственником этой недвижимости (выписку также можно заказать на сайте Росреестра):

Частая смена собственников несет потенциальные риски. Множество быстрых сделок по купле-продажи недвижимости неминуемо увеличивает вероятность обжалования одной из таких сделок, что прервет всю цепочку. Главная задача – обеспечить стабильность аренды, исключить вмешательство в деятельность ресторана посторонних лиц, в том числе и прошлых собственников.

Следующим важным и наиболее сложным шагом является проверка судебных процессов, предметом спора в которых выступало помещение. Вы должны удостовериться, что право собственности на эту недвижимость не оспаривалось и не приобреталось в результате состязательного судебного процесса. Помните, что каждый судебный акт может быть обжалован, а результат пересмотрен по вновь открывшимся обстоятельствам. Каждый судебный процесс о правах на такую недвижимость следует изучать в индивидуальном порядке, и наличие таких споров само по себе не должно выступать поводом для отказа от аренды. Но о таких судебных процессах необходимо знать и принимать решение в каждом отдельном случае в зависимости от обстоятельств дела.

Для поиска прошедших и действующих судебных процессов вам необходимо знать о двух правилах рассмотрения дел судами – правила о территориальной и родовой подсудности. Родовая подсудность (ранее использовался термин подведомственность, который и на данный момент широко применяется в нормативных актах и работе практикующих юристов) отвечает за определение уровня, компетенции и назначения суда, который рассматривает то или иное дело. Территориальная подсудность определяет конкретный суд по территориальному признаку.

Иски о правах на недвижимость подлежат рассмотрению по правилам исключительной территориальной подсудности, такие дела рассматривают суды, по месту нахождения которых находится объект недвижимости. К примеру, иск о правах на недвижимость в Санкт-Петербурге не будет рассматриваться в Москве.
Родовая подсудность исков относит споры к компетенции районных судов и судов общей юрисдикции. К примеру, мировой суд не сможет рассматривать такой иск. В редчайших случаях в качестве суда первой инстанции такой спор может быть рассмотрен судом апелляционной инстанции (суд города федерального значения, верховный суд республики, краевой, областной суд…), но это настолько эксклюзивный случай, что брать его во внимание нет необходимости.

Таким образом, зная всех прошлых и нынешнего собственников, а также адрес объекта недвижимости, можно установить, оспаривались ли когда-либо на него права. Поиск дел осуществляется отдельно в общей картотеке арбитражных дел и в базе данных конкретного районного суда по месту нахождения недвижимости.
Поиск по картотеке арбитражных дел:

В поле «название, ИНН или ОГРН» необходимо ввести любой из указанных параметров прошлого собственника, к примеру указать ИНН. Картотека арбитражных дел представит сведения обо всех судебных процессах, в которых участвовал прошлый собственник. С каждым делом следует ознакомиться и удостовериться, что спор никак не связан с правами на объект недвижимости.

В судах общей юрисдикции поиск дел осуществлять сложнее. Поскольку система судов общей юрисдикции остается архаичной, единой базы дел нет. Следует сперва определить конкретный суд, а после осуществлять поиск в его базе.
Помочь определиться с территориальным признаком может портал ГАС «Правосудие»:

Поиск в базе данных районного суда:

В поле «фамилия» введите наименование юридического лица или фамилию человека. База выдаст результат в виде списка дел, с которым также нужно будет ознакомиться.

Заключительным этапом будет выступать проверка конфигурации помещения. Важно установить, что собственник или предыдущий арендатор не проводили несогласованных перепланировок и не пристраивали к объекту незаконных придатков, что случается часто.
В выписке из ЕГРН будет содержаться план помещения:

Необходимо удостовериться, что фактические параметры помещения строго соответствуют этому плану. Вы должны быть уверены, что в период аренды часть помещения не снесут как незаконную пристройку и вам не придется согласовывать перепланировки.

Главное, что нужно знать, – нельзя использовать шаблон договора из интернета – хорошие проекты документов в открытый доступ не попадают. Мы подготовили специально для вас проект договора с подробными комментариями, которые помогут вам согласовать все важные правила во взаимоотношениях с собственником помещения.