Balance Coffee придерживается четкой позиции по данному вопросу: для стабильно работающей точки продаж долгосрочный договор всегда выгоднее и безопаснее: «В открытие одной кофейни Balance мы инвестируем до 20 млн ₽. Конечно, сумма инвестиций зависит от формата отдельно взятой точки, но в любом случае речь идет об объемах, при которых мы не можем позволить себе краткосрочные договоры аренды, так как это влечет за собой неоправданные риски. Однако, если вы по каким-либо причинам принимаете решение пойти на риск краткосрочного договора, необходимо, во-первых, корректно оценить возможные потери от инвестиций в неотделимые улучшения, которые вы не вернете в случае прекращения сотрудничества, а во-вторых, вынести из договора условия по выходу арендодателя по его инициативе», – говорят в Balance Coffee

«У многих арендодателей в договоре прописано, что они могут отказаться от договора (т. е. фактически расторгнуть его), предупредив арендатора за месяц или два, – подтверждает Юлия Вербицкая. – Но для общепита это совершенно неприемлемое условие».
Если период аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом контрагента за три месяца. В договоре можно указать и другой срок такого уведомления. В целом долгосрочный договор расторгнуть сложнее. Но это тоже не панацея. По словам Юлии Вербицкой, зачастую предпринимателям предлагают такую форму договора, где прописано, что документ рассчитан на 11 месяцев и потом автоматически продляется.

«Нет никакой гарантии, что с нами продлят договор через 11 месяцев именно на этих условиях. Сам договор могут продлить, а арендную плату при этом поднять на 30–50%, – подчеркивает юрист. – Ну а если мы говорим про длительный срок, нужно заключать соглашение на 2–5 лет. Причем я всегда предлагаю своим клиентам, раз мы все равно на какой-то долгий срок ориентируемся, сразу заключать соглашение на 5–10 лет, но мы для себя прописываем возможность отказаться от договора. А возможности просто так отказаться от договора у арендодателя нет. Мы не просто ставим перегородки, мы еще делаем хороший ремонт, проводим вентиляцию – помещение становится дороже. Поэтому чаще всего адекватные арендодатели соглашаются на такое условие».

«Почему в юридической практике возникло 11 месяцев, мне как юристу на самом деле непонятно, – делится опытом владелица Coffee Ray Ирина Ершова. – У меня всегда договор на 364 дня, удобно же – календарный год. Я заключаю соглашение с 2 января по 31 декабря». По условиям этот вариант фактически равен 11 месяцам, подчеркивает эксперт, и, если вам удобнее так, можно попробовать.

Так что, если выбирать между 11 месяцами и долгосроком, плюсы и минусы есть в обоих вариантах. Если вы все же выбираете краткосрочный договор, можете прописать, что как арендатор вы имеете право приоритетного заключения договора на тех же условиях на тот же срок. В случае с краткосрочным договором государственная регистрация не нужна.

Еще один важный аспект – так называемые неотделимые улучшения. Отделимое улучшение – это когда можно без вреда отделить что-то от носителя, например, передвинуть диван. Но если вы снимете блок установленного кондиционера, трубы уже никуда не денутся. Таким образом, к неотделимым улучшениям относится практически любой ремонт в помещении.

Если вы, улучшив помещение, при перезаключении договора на следующие 11 месяцев не поднимете вопрос о компенсации, вернуть эти средства уже не получится. «Мы вдруг вспоминаем: дорогой мой товарищ, я тебе тут кондиционеры ставил, заплати мне 3 миллиона за эту систему. А арендодатель отвечает: вот последний 11-месячный договор, ты принял помещение уже с кондиционером. Ваше достижение как бы обнуляется. В акте приема-передачи на это важно обратить внимание», – рассказывает Ирина Ершова.